Kentsel dönüşüm sürecinin teknik ve mimari zorlukları kadar, hatta çoğu zaman daha fazla yoran kısmı "insan ve uzlaşma" faktörüdür. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, eski binaların yenilenmesinde azınlıkta kalan veya süreci yokuşa süren kat malikleri yüzünden projelerin kilitlenmesini engellemek için özel oy oranları ve hukuki mekanizmalar getirmiştir. En çok duyulan "3'te 2 (2/3) Çoğunluk" kuralı bu sürecin temel taşıdır. Peki bu kural tam olarak nedir, nasıl hesaplanır ve karara katılmayanları ne bekler?
1. Kentsel Dönüşümde Oy Çoğunluğu ve Sürecin Başlaması
Öncelikle şu çok önemli ayrımı belirtmek gerekir: Binanın "Riskli Yapı" tespiti yapılması için herhangi bir çoğunluğa ihtiyaç yoktur. Binadaki kat maliklerinden sadece bir (1) tanesinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü yetkili kuruluşlarına başvurması, binadan karot alınması ve risk tespiti yapılması için yeterlidir. Bir kişi başvursa bile bina riskli çıkarsa yıkım kararı alınır.
Asıl karar alma süreci (çoğunluk gerektiren aşama), bina riskli bulunduktan sonra ve yıkılmadan önce veya yıkıldıktan sonra "arsanın nasıl değerlendirileceği" aşamasında başlar. Hangi müteahhit ile anlaşılacağı, arsanın satılıp satılmayacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartları gibi konular bu aşamada karara bağlanır.
2. 2/3 (Üçte İki) Çoğunluk Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Eski binaların yenilenmesi kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki standart yönetim kararlarından farklıdır. Burada aranan 2/3 çoğunluk, kişi sayısı veya daire sayısı üzerinden hesaplanmaz. Çoğunluk, tapuda yazan "Arsa Payı" oranına göre hesaplanır.
"Örneğin; 10 daireli bir binada 7 kişi kararı onaylıyor, 3 kişi onaylamıyor gibi görünse de; eğer o 3 kişinin arsa paylarının toplamı binanın %34'ünden fazlasına denk geliyorsa, 2/3 (yüzde 66,6) çoğunluk sağlanamamış demektir."
Bu nedenle karar toplantılarından önce, toplantıya katılan veya vekalet veren kişilerin tapudaki arsa payları titizlikle toplanmalı ve arsanın toplam payının 2/3'üne ulaşıp ulaşmadığı resmi olarak tutanak altına alınmalıdır.
3. Karara Katılmayan (Muhalif) Kat Maliklerinin Durumu
2/3 arsa payı çoğunluğu ile bir müteahhit firmayla anlaşma kararı alındıktan sonra, karara katılmayan (muhalif kalan) veya ulaşılamayan azınlık durumundaki kat maliklerine, Noter aracılığıyla alınan karar ve yapılan sözleşme gönderilir. Bu ihtarnamede, karara katılmaları için kendilerine 15 günlük bir süre verilir.
Eğer 15 gün içinde yasal geçerliliği olan bir gerekçe göstermeksizin kararı imzalamazlarsa:
- Karara katılmayanların arsa payları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından rayiç bedel üzerinden belirlenir.
- Bu paylar, öncelikli olarak anlaşmayı kabul eden diğer 2/3 çoğunluktaki kat maliklerine açık artırma usulü ile satışa çıkarılır.
- Diğer maliklerin almaması durumunda, paylar Hazine adına tescil edilebilir veya ilgili kurumlara devredilerek süreç tamamlanır.
4. Hukuki Süreçler ve Mahkeme Kararları
Arsa payı satışı işlemi, mülkiyet hakkına müdahale gibi görünse de, Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararları 6306 sayılı kanunun kamu yararı ve can güvenliği taşıdığı gerekçesiyle bu uygulamayı hukuka uygun bulmaktadır. İtiraz eden maliklerin idari yargıda dava açma hakkı bulunsa da, salt "sözleşmeyi beğenmedim" veya "müteahhidi sevmedim" gibi gerekçelerle açılan davalar genellikle yürütmeyi durdurma kararı alamaz.
Ancak, çoğunluğun azınlığı ezdiği, emsallerinden çok düşük tekliflerin kabul edildiği "açık nispetsizlik" ve "kötü niyet" taşıyan sözleşmeler mahkemelerce iptal edilebilir. Bu nedenle alınan kararların objektif, adil ve piyasa rayiçlerine uygun olması şarttır.
5. Antalya'da Güncel Uygulamalar ve Uzlaşma Önerileri
Antalya gibi değeri hızla artan bir emlak piyasasında kat maliklerinin beklentileri yüksek olmaktadır. SEVİK İnşaat olarak, Antalya kentsel dönüşüm süreçlerinde 2/3 yasal kuralına güvenmek yerine, yüzde 100 uzlaşmayı hedefleyen şeffaf bir iletişim stratejisi izliyoruz.
- Şeffaf Bilgilendirme Toplantıları: Tüm maliklerin katıldığı açık toplantılar düzenleyerek, yasal süreci, maliyetleri ve projenin değerini maketler ve sunumlarla net bir şekilde anlatıyoruz.
- Bağımsız Değerleme: Paylaşımların adil yapıldığını kanıtlamak adına Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bağımsız değerleme şirketlerinden raporlar sunuyoruz.
- Birebir Görüşmeler: İtirazı olan maliklerin çekincelerini birebir görüşmelerle dinliyor, hukuki güvenceler (teminat mektubu vb.) sunarak endişelerini gideriyoruz.
Kentsel dönüşümde yasal zorluklara takılmadan, hızlı ve güvenli bir süreç yürütmek için SSS sayfamızı inceleyebilir veya uzman avukatlarımızdan destek almak üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz.